Marktwert, Verkehrswert, Beleihungswert – was ist der Unterschied? 

 

Wer eine Immobilie verkaufen, beleihen oder bewerten lassen möchte, stößt schnell auf Begriffe wie Marktwert, Verkehrswert oder Beleihungswert. Doch was bedeuten diese Begriffe genau – und worin unterscheiden sie sich? 

In diesem Artikel geben wir einen praxisnahen Überblick über die wichtigsten Bewertungsbegriffe in der Immobilienwirtschaft. 

Verkehrswert – die rechtliche Grundlage 

Der Verkehrswert ist der rechtlich verankerte Begriff nach § 194 BauGB. Er beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbar wäre, unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren – aber ohne besondere oder persönliche Umstände. 

Er wird typischerweise durch einen Sachverständigen im Rahmen eines fundierten Gutachtens ermittelt. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zum
Verkehrswertgutachten und dessen Ablauf. 

Marktwert – die alltagssprachliche Variante 

Der Begriff Marktwert wird im Alltag häufig als Synonym für Verkehrswert verwendet – etwa auf Immobilienportalen oder in Verkaufsgesprächen. In der Praxis meinen viele mit Marktwert jedoch den voraussichtlich erzielbaren Preis, oft unter Berücksichtigung aktueller Nachfrage oder emotionaler Käuferentscheidungen. 

Eine realistische Einschätzung gelingt nur mit einem fundierten Gutachten. Welche Unterlagen Sie dafür benötigen, erklären wir hier. 

Beleihungswert – für die Bank relevant 

Der Beleihungswert ist vor allem für Banken und Kreditinstitute relevant. Er gibt an, wie viel die Bank bereit ist, im Rahmen einer Finanzierung auf die Immobilie zu beleihen – also nicht den Marktpreis, sondern einen sicherheitsorientierten Wert, der auch bei Marktschwankungen Bestand haben soll. 

Typisch: Der Beleihungswert liegt deutlich unter dem Verkehrswert, meist zwischen 80–90 % davon. 

Wann ist welcher Wert wichtig? 

  • Verkehrswert: bei Verkauf, Scheidung, Erbfall oder gerichtlichen Auseinandersetzungen
  • Marktwert: bei Verhandlungen, Orientierung im Verkauf
  • Beleihungswert: bei Hypotheken, Darlehen und Bankenfinanzierungen

Wie die Bewertung genau abläuft, erfahren Sie im Beitrag:
 Wer darf eine Immobilienbewertung durchführen? 

Fazit: Begriffe kennen – besser entscheiden 

Marktwert, Verkehrswert und Beleihungswert verfolgen unterschiedliche Ziele – und sollten daher nicht verwechselt werden. Bei Fragen helfe ich Ihnen gerne mit einer fundierten Einschätzung weiter. 

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